信義律師代書聯合事務所 / 黃柏文 撰文編輯
陳鼎正 律師 審核

一、 民法第440條:租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。

二、近期實務見解
甲說:按承租人支付租金有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。固為民法第四百四十條第一項所明定,惟此屬任意規定,當事人非不得以契約排除之。系爭租約及切結書既約定,陳啟瑞未給付租金時視同租約當然終止,被上訴人即無須踐行民法第四百四十條第一項規定終止契約之程序。

乙說:按租賃物為房屋,而其租金約定於每期開始時支付者,非於承租人遲付之租金總額達二個月之租額,且遲延給付逾二個月時,出租人不得終止契約,此觀民法第四百四十條第二項規定即明。蓋於無害出租人之利益範圍內,保護承租人之利益也,自不得因當事人以契約預先排除之。(最高法院 106 年度 台上 字第 757 號民事判決)

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